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评司论企 | 商管提交招股书,中骏多元化加速发展

本文来自微信公众号“克而瑞地产研究”

  作者 / 房玲、羊代红

2020年中骏实现销售金额1015.37亿元,目标完成率109%,成功跨进千亿阵营。在规模实现快速增长的同时,中骏在一体两翼的战略主导下,在多元化布局方面正加速铺开,2021年1月28日,中骏商管智慧服务于港交所递交了招股说明书,中骏多元化业务布局又进一程。

01

商管分拆上市

多元化又进一程

中骏商管主要包含两个板块的业务,分别为商业物业管理及运营服务、住宅物业管理服务,其中商业板块包含基本商业物业管理服务,开业前管理服务和其他增值服务,除了传统的物业服务之外,还为企业提供商业开业前咨询服务,以及商业后期的租户管理等运营服务。

截至2020年9月30日,中骏商管拥有90个在管商业及住宅项目,业务范围覆盖51个城市,在管总建筑面积约为1450万平方米,相较于其他规模房企的商管物业公司来看规模还有待发展。

2020年前9个月,中骏商管收益为5.3亿元,同比增长34%。住宅物业管理收入2.89亿元;商业物业管理及运营服务贡献了收入2.41亿元,占比中骏商管总收入的45.4%,从收入构成来看,开业前管理服务和其他增值服务的收入合计占商业板块收入达到62.1%,这部分业务集中提供咨询方面的业务,收益相对较高,助力提升整体商业部分业务的收入水平。此外值得注意的是,商业部分业务来自独立第三方的业务占比41%,同比下降12个百分点,对母公司的依赖度加大。

在盈利能力方面,2020年前商业物业管理及运营服务毛利率58.8%,同比增长6.6个百分点,相对住宅物业板块的32.3%的毛利率来说较高,商业物业方面未来发展潜力较大,未来,随着中骏在商业方面布局的铺开,预计商业物业管理及运营服务方面将可以贡献更多的收益。

未来,中骏商管若上市成功,一方面将可以降低母公司的净负债率,在三条红线下有积极作用,同时,借助上市平台,也将拓宽中骏商管的融资渠道,自己造血助力规模化发展。

02

多元化战略迭代升级

“一体两翼”战略培育企业第二增长极

除中骏商管之外,中骏近几年在多元化方面也积极探索,在战略方面几经升级。2015年中骏打造联合办公品牌Funwork,丰富了其原有的多元化业务版图;2017年8月与美国睿星资本(Greystar Capital)签署战略合作协议,引入外资地产基金合营长租公寓,实现中骏多元化业务的进一步延伸。

2017年提出地产千亿级开发及“FUN+幸福生活”生态圈的双轨战略,其中多元化方面发布了“Fun+幸福生活”生态圈,将自有的联合办公、商业体系、长租公寓、酒店、健康管理整合在一起,及推出FUNLIVE方隅公寓、FUNWORK联合办公、FUNSUPER超燃健身及大健康等新型业务版块。2018年7月中骏置业正式宣布更名为中骏集团控股有限公司,更加体现企业对未来多业态发展的战略决心。

2019年,战略升级为以地产开发为主体,以新零售购物中心FUNWORLD世界城及长租公寓FUNLIVE方隅为两翼的“一体两翼”核心业务发展模式,并提出“商业目标2025年全国布局100个购物中心,运营面积1000万方,发展会员1500万,实现租金45亿”。2020年以来中骏加速商业方面的计划落地,并推动中骏商管提交上市招股书。

03

2020年商业“百城计划”加速落地

方隅差异化发展提升竞争力

截至2020年底,中骏的多元化布局主要涉及:商业购物中心、长租公寓、联合办公、物业、酒店、教育、健康管理等方面,相应的品牌有FUNWORLD世界城、FUNLIVE方隅公寓、FUNWORK联合办公、FUNSUPER超燃健身。截至目前,中骏多元化正在一体两翼战略的引导下,多元化核心业务主要为FUNWORLD中骏世界城及长租公寓FUNLIVE方隅。

商业布局方面,主要以打造购物中心FUNWORLD中骏世界城为主,产品线分别为:都市流行、品质生活和都市奥莱,分别对应全客层家庭日常生活、时尚潮流和高性价比特色零售,且透过强化自持,实现品质标准化和运营增值,增强IP的迭代能力。

2020年中骏在商业地产领域的动作颇为频繁,中骏商业“百城计划”加速落地,新拓展20座中骏世界城,已开业和在建项目近30座,已经进驻北京、上海、昆明、南昌、南安、福州、泰州、泉州、莆田、平顶山、张家港、河源、揭阳、石狮、仙游、水头、湘潭等多个城市。未来,随着中骏商业的加速落地,一方面将为拿地等方面提供助力,另一方面,丰富的产品打造经验也将助力中骏商管规模,实现业务协同发展。

长租公寓方面,中骏的品牌为方隅,定位中高端公寓市场,包括国际公寓、精品公寓、云涛公寓等三大产品线。分别定位轻奢国际公寓、中高端精品公寓、青年社区公寓,整体来看,产品主要打造中高端项目,通过产品的差异化路线,实现与蓝领公寓的市场区隔。

截至2020年底,方隅布局了15座城市,管理规模达到2.5万间,根据克而瑞租售发布的“2020年中国住房租赁企业规模排行榜”显示,中骏管理规模行业排名第9名,在行业内已经形成一定的影响力。而根据目前中骏的规划,其计划在2025年要在全国布局20万间长租公寓,管理租金规模超100亿元,资本资产管理规模超600亿元。

总的来看,在规模发展的同时,中骏积极跟进市场“地产+”业务的风口,打造住宅业务之外的第二增长点,2019年多元化合计收入9.2亿元,同比增长64.3%。在这发展过程中,中骏涉足联合办公、长租公寓、健身及大健康等多元化板块,未来这些新培育的业务,对于企业的收入贡献仍将继续提升。未来,中骏多元化的发展,应在在保证规模扩张预期的情况下,积极打造标杆项目,助力各个多元化领域中形成较大的影响力。

排版 | 太阳

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